Warnungen, dass der Markt für Immobilien in der Schweiz stark überhitzt sei, gibt es seit längerem. Die Coronakrise kann die Probleme in gewissen Teilen des Marktes für Geschäftsimmobilien weiter verschärfen. Alles in allem bleibt das Betongold seinem Namen aber gerecht.
In den vergangenen Jahren haben Immobilien oder Immobilienfonds auch dank dem Niedrigzinsumfeld gute und relativ stabile Renditen erwirtschaftet. In den vergangenen Monaten war vielerorts über eine Blasenbildung oder sogar über einen möglichen Crash im Schweizer Immobilienmarkt zu lesen. Die Preise für Immobilien sind in der Schweiz in der Tat sehr hoch, doch gilt der Immobilienmarkt hierzulande trotz Coronakrise als solid. Allerdings gibt es in den verschiedenen Marktsegmenten bedeutende Unterschiede.
Markt für Wohneigentum
Dank sehr tiefen Hypothekarzinsen ist Wohneigentum weiterhin attraktiv und in den eigenen vier Wänden zu leben ist deutlich günstiger als in einem Mietobjekt. Diese Tatsache ist für die Preisbildung beim Wohneigentum relevant. Die Coronakrise und die damit verbundenen wirtschaftlichen Einbrüche und die massiven Interventionen der wichtigsten Notenbanken lassen steigende Zinsen mit grosser Wahrscheinlichkeit in weite Ferne rücken. Auch die Nothilfe des Bundesrats mit dem Instrument der Kurzarbeit und die ausgebauten Leistungen bei der Arbeitslosenversicherung sowie den Ergänzungsleistungen unterstützen Betroffene bei allfälligen Einkommensausfällen. Somit sollte es zu keinem Ausverkauf aufgrund von Zwangsverkäufen kommen. Einzig im Bereich der Luxusimmobilien könnte ein gewisser Preisdruck entstehen.
Markt für private Mietobjekte
Etwas anders sieht es im Segment für Mietobjekte aus. Wir rechnen damit, dass die Nachfrage sinken wird. Gründe dafür sind die reduzierte Einwanderung, zurzeit zusätzlich durch die geschlossenen Grenzen verschärft, die wohl in den nächsten Monaten weiter steigende Arbeitslosigkeit und die allgemeine Verunsicherung. Nach wie vor trifft aber die sinkende Nachfrage auf eine weiterhin rege Bautätigkeit, befeuert unter anderem durch hohe Barbestände bei Pensionskassen und Versicherungen. Die Leerstandsziffer wird deshalb weiter ansteigen, jedoch mit grossen regionalen Unterschieden. Der Trend der letzten Jahre, gesuchte Zentrumslage und weiter steigende Leerstände in der Peripherie, wird anhalten.
Markt für Geschäftsimmobilien
Grössere Gefahren lauern bei kommerziellen Liegenschaften. Schon vor der Coronakrise war der Detailhandel gefordert, infolge von Corona spitzt sich die Lage bei Verkaufsflächen weiter zu. Am meisten betroffen sind auch Hotels, die Gastronomie, Coworking-Spaces und Fitnesszentren. Einzig die Lebensmittelbranche bleibt von dieser Entwicklung vorschont.
Auch bei Büroflächen gibt es gewisse Risiken, allerdings ist dieses Marktsegment in besserer Verfassung. Die Nachfrage nach Büroflächen könnte auch sinken, da die Unsicherheit bei vielen Unternehmen gross ist und diese keine neuen Flächen anmieten und keine langfristigen Verträge abschliessen möchten. Büroflächen an guten bis sehr guten Lagen sind von dieser Entwicklung weit weniger betroffen. Auch bei Industrie- und Gewerbeflächen ist das Risiko von Mietausfällen gering bis mittel, da die meisten dieser Betriebe unter speziellen Gesundheitsvorkehrungen weiterarbeiten konnten.
Streit um Geschäftsmieten
Ob Unternehmen und Selbständige, die aufgrund des Notrechts des Bundesrats schliessen mussten, ihre Mieten bezahlen müssen, ist aktuell noch offen. Seit Wochen schwelt deshalb ein Streit zwischen Vermieter und Mieter. Es besteht eine gewisse Rechtsunsicherheit, da Präzedenzurteile für eine solche ausserordentliche Situation fehlen. Die Mieter stellen sich auf den Standpunkt, dass die Miete gar nicht fällig ist, da infolge des Bundesratsentscheids ein Mangel im Sinne des Mietrechts vorliege und der Mieter einen Anspruch auf Mietzinsreduktion hat. Die Vermieter ihrerseits argumentieren, dass dies Teil des Betreiberrisikos sei. Bis jetzt hat sich der Bundesrat nicht in diesen Streit eingemischt. Eine von Bundesrat Guy Parmelin eingesetzte Arbeitsgruppe hat keine Einigung hervorgebracht. Die Sondersession von anfangs Mai ergab ebenfalls keine Lösung, obwohl der Ständerat als auch der Nationalrat einen dringlichen Zwang zur Mietreduktion für Corona-gebeutelte Firmen fordern. Sämtliche Vorschläge wie auch derjenige vom Verband Immobilien Schweiz (VIS) wurden abgelehnt. Der VIS schlug einen Mieterlass für kleine Unternehmen (Bruttomiete unter CHF 5’000.- pro Monat) für zwei Monate vor. Es wird spannend zu sehen sein, inwieweit die Politik in das Marktgeschehen eingreifen wird, denn es geht um zentrale Werte unserer Wirtschaftsfreiheit. Das Geschäft wird nun in der ordentlichen Session im Juni wieder behandelt.
Markt für kotierte Immobilienfonds
Der Markt der kotierten Immobilienfonds kam seit ungefähr Mitte Februar ebenfalls unter Druck. Die Fonds haben ihre defensiven Qualitäten aber bewiesen. Der Index der kotierten Immobilienfonds, SWIIT Index, verlor seither weniger als der Schweizer Aktienmarkt SPI Index und konnte sich auch wieder stark erholen. Die Ausschüttungsrenditen der kotierten Immobilienfonds sind aktuell bei rund 2.5 % und das Renditepolster gegenüber Anleihen ist nach wie vor sehr hoch, weshalb eine Investition in diesen Markt nach wie vor interessant ist. Aufgrund der oben erwähnten Risiken favorisieren wir aktuell Wohnimmobilienfonds und meiden Fonds mit hohen Anteilen an geschäftlich genutzten Mietflächen. Wir rechnen kurzfristig mit einer höheren Volatilität am Markt.
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