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Welche Auswirkungen hat das Coronavirus auf den Immobilienmarkt?

Warnungen, dass der Markt für Immobilien in der Schweiz stark überhitzt sei, gibt es seit längerem. Die Coronakrise kann die Probleme in gewissen Teilen des Marktes für Geschäftsimmobilien weiter verschärfen. Alles in allem bleibt das Betongold seinem Namen aber gerecht.

In den ver­gan­ge­nen Jah­ren haben Immo­bi­li­en oder Immo­bi­li­en­fonds auch dank dem Nied­rig­zins­um­feld gute und rela­tiv sta­bi­le Ren­di­ten erwirt­schaf­tet. In den ver­gan­ge­nen Mona­ten war vie­ler­orts über eine Bla­sen­bil­dung oder sogar über einen mög­li­chen Crash im Schwei­zer Immo­bi­li­en­markt zu lesen. Die Prei­se für Immo­bi­li­en sind in der Schweiz in der Tat sehr hoch, doch gilt der Immo­bi­li­en­markt hier­zu­lan­de trotz Coro­na­kri­se als solid. Aller­dings gibt es in den ver­schie­de­nen Markt­seg­men­ten bedeu­ten­de Unter­schie­de.

Markt für Wohneigentum

Dank sehr tie­fen Hypo­the­kar­zin­sen ist Wohn­ei­gen­tum wei­ter­hin attrak­tiv und in den eige­nen vier Wän­den zu leben ist deut­lich güns­ti­ger als in einem Miet­ob­jekt. Die­se Tat­sa­che ist für die Preis­bil­dung beim Wohn­ei­gen­tum rele­vant. Die Coro­na­kri­se und die damit ver­bun­de­nen wirt­schaft­li­chen Ein­brü­che und die mas­si­ven Inter­ven­tio­nen der wich­tigs­ten Noten­ban­ken las­sen stei­gen­de Zin­sen mit gros­ser Wahr­schein­lich­keit in wei­te Fer­ne rücken. Auch die Not­hil­fe des Bun­des­rats mit dem Instru­ment der Kurz­ar­beit und die aus­ge­bau­ten Leis­tun­gen bei der Arbeits­lo­sen­ver­si­che­rung sowie den Ergän­zungs­leis­tun­gen unter­stüt­zen Betrof­fe­ne bei all­fäl­li­gen Ein­kom­mens­aus­fäl­len. Somit soll­te es zu kei­nem Aus­ver­kauf auf­grund von Zwangs­ver­käu­fen kom­men. Ein­zig im Bereich der Luxus­im­mo­bi­li­en könn­te ein gewis­ser Preis­druck ent­ste­hen.

Markt für private Mietobjekte

Etwas anders sieht es im Seg­ment für Miet­ob­jek­te aus. Wir rech­nen damit, dass die Nach­fra­ge sin­ken wird. Grün­de dafür sind die redu­zier­te Ein­wan­de­rung, zur­zeit zusätz­lich durch die geschlos­se­nen Gren­zen ver­schärft, die wohl in den nächs­ten Mona­ten wei­ter stei­gen­de Arbeits­lo­sig­keit und die all­ge­mei­ne Ver­un­si­che­rung. Nach wie vor trifft aber die sin­ken­de Nach­fra­ge auf eine wei­ter­hin rege Bau­tä­tig­keit, befeu­ert unter ande­rem durch hohe Bar­be­stän­de bei Pen­si­ons­kas­sen und Ver­si­che­run­gen. Die Leer­stands­zif­fer wird des­halb wei­ter anstei­gen, jedoch mit gros­sen regio­na­len Unter­schie­den. Der Trend der letz­ten Jah­re, gesuch­te Zen­trums­la­ge und wei­ter stei­gen­de Leer­stän­de in der Peri­phe­rie, wird anhal­ten.

Markt für Geschäftsimmobilien

Grös­se­re Gefah­ren lau­ern bei kom­mer­zi­el­len Lie­gen­schaf­ten. Schon vor der Coro­na­kri­se war der Detail­han­del gefor­dert, infol­ge von Coro­na spitzt sich die Lage bei Ver­kaufs­flä­chen wei­ter zu. Am meis­ten betrof­fen sind auch Hotels, die Gas­tro­no­mie, Cowor­king-Spaces und Fit­ness­zen­tren. Ein­zig die Lebens­mit­tel­bran­che bleibt von die­ser Ent­wick­lung vor­schont.
Auch bei Büro­flä­chen gibt es gewis­se Risi­ken, aller­dings ist die­ses Markt­seg­ment in bes­se­rer Ver­fas­sung. Die Nach­fra­ge nach Büro­flä­chen könn­te auch sin­ken, da die Unsi­cher­heit bei vie­len Unter­neh­men gross ist und die­se kei­ne neu­en Flä­chen anmie­ten und kei­ne lang­fris­ti­gen Ver­trä­ge abschlies­sen möch­ten. Büro­flä­chen an guten bis sehr guten Lagen sind von die­ser Ent­wick­lung weit weni­ger betrof­fen. Auch bei Indus­trie- und Gewer­be­flä­chen ist das Risi­ko von Miet­aus­fäl­len gering bis mit­tel, da die meis­ten die­ser Betrie­be unter spe­zi­el­len Gesund­heits­vor­keh­run­gen wei­ter­ar­bei­ten konn­ten.

Streit um Geschäftsmieten

Ob Unter­neh­men und Selb­stän­di­ge, die auf­grund des Not­rechts des Bun­des­rats schlies­sen muss­ten, ihre Mie­ten bezah­len müs­sen, ist aktu­ell noch offen. Seit Wochen schwelt des­halb ein Streit zwi­schen Ver­mie­ter und Mie­ter. Es besteht eine gewis­se Rechts­un­si­cher­heit, da Prä­ze­denz­ur­tei­le für eine sol­che aus­ser­or­dent­li­che Situa­ti­on feh­len. Die Mie­ter stel­len sich auf den Stand­punkt, dass die Mie­te gar nicht fäl­lig ist, da infol­ge des Bun­des­rats­ent­scheids ein Man­gel im Sin­ne des Miet­rechts vor­lie­ge und der Mie­ter einen Anspruch auf Miet­zins­re­duk­ti­on hat. Die Ver­mie­ter ihrer­seits argu­men­tie­ren, dass dies Teil des Betrei­ber­ri­si­kos sei. Bis jetzt hat sich der Bun­des­rat nicht in die­sen Streit ein­ge­mischt. Eine von Bun­des­rat Guy Par­me­lin ein­ge­setz­te Arbeits­grup­pe hat kei­ne Eini­gung her­vor­ge­bracht. Die Son­der­ses­si­on von anfangs Mai ergab eben­falls kei­ne Lösung, obwohl der Stän­de­rat als auch der Natio­nal­rat einen dring­li­chen Zwang zur Miet­re­duk­ti­on für Coro­na-gebeu­tel­te Fir­men for­dern. Sämt­li­che Vor­schlä­ge wie auch der­je­ni­ge vom Ver­band Immo­bi­li­en Schweiz (VIS) wur­den abge­lehnt. Der VIS schlug einen Mie­ter­lass für klei­ne Unter­neh­men (Brut­to­mie­te unter CHF 5’000.- pro Monat) für zwei Mona­te vor. Es wird span­nend zu sehen sein, inwie­weit die Poli­tik in das Markt­ge­sche­hen ein­grei­fen wird, denn es geht um zen­tra­le Wer­te unse­rer Wirt­schafts­frei­heit. Das Geschäft wird nun in der ordent­li­chen Ses­si­on im Juni wie­der behan­delt.

Markt für kotierte Immobilienfonds

Der Markt der kotier­ten Immo­bi­li­en­fonds kam seit unge­fähr Mit­te Febru­ar eben­falls unter Druck. Die Fonds haben ihre defen­si­ven Qua­li­tä­ten aber bewie­sen. Der Index der kotier­ten Immo­bi­li­en­fonds, SWIIT Index, ver­lor seit­her weni­ger als der Schwei­zer Akti­en­markt SPI Index und konn­te sich auch wie­der stark erho­len. Die Aus­schüt­tungs­ren­di­ten der kotier­ten Immo­bi­li­en­fonds sind aktu­ell bei rund 2.5 % und das Ren­dite­pols­ter gegen­über Anlei­hen ist nach wie vor sehr hoch, wes­halb eine Inves­ti­ti­on in die­sen Markt nach wie vor inter­es­sant ist. Auf­grund der oben erwähn­ten Risi­ken favo­ri­sie­ren wir aktu­ell Wohn­im­mo­bi­li­en­fonds und mei­den Fonds mit hohen Antei­len an geschäft­lich genutz­ten Miet­flä­chen. Wir rech­nen kurz­fris­tig mit einer höhe­ren Vola­ti­li­tät am Markt.

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