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Welche Auswir­kungen hat das Corona­virus auf den Immobilienmarkt?

Warnungen, dass der Markt für Immobilien in der Schweiz stark überhitzt sei, gibt es seit längerem. Die Corona­krise kann die Probleme in gewissen Teilen des Marktes für Geschäfts­im­mo­bilien weiter verschärfen. Alles in allem bleibt das Betongold seinem Namen aber gerecht.

In den vergan­genen Jahren haben Immobilien oder Immobi­li­en­fonds auch dank dem Niedrig­zins­umfeld gute und relativ stabile Renditen erwirt­schaftet. In den vergan­genen Monaten war vielerorts über eine Blasen­bildung oder sogar über einen möglichen Crash im Schweizer Immobi­li­en­markt zu lesen. Die Preise für Immobilien sind in der Schweiz in der Tat sehr hoch, doch gilt der Immobi­li­en­markt hierzu­lande trotz Corona­krise als solid. Aller­dings gibt es in den verschie­denen Markt­seg­menten bedeu­tende Unterschiede.

Markt für Wohneigentum

Dank sehr tiefen Hypothe­kar­zinsen ist Wohnei­gentum weiterhin attraktiv und in den eigenen vier Wänden zu leben ist deutlich günstiger als in einem Mietobjekt. Diese Tatsache ist für die Preis­bildung beim Wohnei­gentum relevant. Die Corona­krise und die damit verbun­denen wirtschaft­lichen Einbrüche und die massiven Inter­ven­tionen der wichtigsten Noten­banken lassen steigende Zinsen mit grosser Wahrschein­lichkeit in weite Ferne rücken. Auch die Nothilfe des Bundesrats mit dem Instrument der Kurzarbeit und die ausge­bauten Leistungen bei der Arbeits­lo­sen­ver­si­cherung sowie den Ergän­zungs­leis­tungen unter­stützen Betroffene bei allfäl­ligen Einkom­mens­aus­fällen. Somit sollte es zu keinem Ausverkauf aufgrund von Zwangs­ver­käufen kommen. Einzig im Bereich der Luxus­im­mo­bilien könnte ein gewisser Preis­druck entstehen.

Markt für private Mietobjekte

Etwas anders sieht es im Segment für Mietob­jekte aus. Wir rechnen damit, dass die Nachfrage sinken wird. Gründe dafür sind die reduzierte Einwan­derung, zurzeit zusätzlich durch die geschlos­senen Grenzen verschärft, die wohl in den nächsten Monaten weiter steigende Arbeits­lo­sigkeit und die allge­meine Verun­si­cherung. Nach wie vor trifft aber die sinkende Nachfrage auf eine weiterhin rege Bautä­tigkeit, befeuert unter anderem durch hohe Barbe­stände bei Pensi­ons­kassen und Versi­che­rungen. Die Leerstands­ziffer wird deshalb weiter ansteigen, jedoch mit grossen regio­nalen Unter­schieden. Der Trend der letzten Jahre, gesuchte Zentrumslage und weiter steigende Leerstände in der Peripherie, wird anhalten.

Markt für Geschäftsimmobilien

Grössere Gefahren lauern bei kommer­zi­ellen Liegen­schaften. Schon vor der Corona­krise war der Detail­handel gefordert, infolge von Corona spitzt sich die Lage bei Verkaufs­flächen weiter zu. Am meisten betroffen sind auch Hotels, die Gastro­nomie, Coworking-Spaces und Fitness­zentren. Einzig die Lebens­mit­tel­branche bleibt von dieser Entwicklung vorschont.
Auch bei Büroflächen gibt es gewisse Risiken, aller­dings ist dieses Markt­segment in besserer Verfassung. Die Nachfrage nach Büroflächen könnte auch sinken, da die Unsicherheit bei vielen Unter­nehmen gross ist und diese keine neuen Flächen anmieten und keine langfris­tigen Verträge abschliessen möchten. Büroflächen an guten bis sehr guten Lagen sind von dieser Entwicklung weit weniger betroffen. Auch bei Industrie- und Gewer­be­flächen ist das Risiko von Mietaus­fällen gering bis mittel, da die meisten dieser Betriebe unter spezi­ellen Gesund­heits­vor­keh­rungen weiter­ar­beiten konnten.

Streit um Geschäftsmieten

Ob Unter­nehmen und Selbständige, die aufgrund des Notrechts des Bundesrats schliessen mussten, ihre Mieten bezahlen müssen, ist aktuell noch offen. Seit Wochen schwelt deshalb ein Streit zwischen Vermieter und Mieter. Es besteht eine gewisse Rechts­un­si­cherheit, da Präze­denz­ur­teile für eine solche ausser­or­dent­liche Situation fehlen. Die Mieter stellen sich auf den Stand­punkt, dass die Miete gar nicht fällig ist, da infolge des Bundes­rats­ent­scheids ein Mangel im Sinne des Mietrechts vorliege und der Mieter einen Anspruch auf Mietzins­re­duktion hat. Die Vermieter ihrer­seits argumen­tieren, dass dies Teil des Betrei­ber­ri­sikos sei. Bis jetzt hat sich der Bundesrat nicht in diesen Streit einge­mischt. Eine von Bundesrat Guy Parmelin einge­setzte Arbeits­gruppe hat keine Einigung hervor­ge­bracht. Die Sonder­session von anfangs Mai ergab ebenfalls keine Lösung, obwohl der Ständerat als auch der Natio­nalrat einen dring­lichen Zwang zur Mietre­duktion für Corona-gebeu­telte Firmen fordern. Sämtliche Vorschläge wie auch derjenige vom Verband Immobilien Schweiz (VIS) wurden abgelehnt. Der VIS schlug einen Mieterlass für kleine Unter­nehmen (Brutto­miete unter CHF 5’000.- pro Monat) für zwei Monate vor. Es wird spannend zu sehen sein, inwieweit die Politik in das Markt­ge­schehen eingreifen wird, denn es geht um zentrale Werte unserer Wirtschafts­freiheit. Das Geschäft wird nun in der ordent­lichen Session im Juni wieder behandelt.

Markt für kotierte Immobilienfonds

Der Markt der kotierten Immobi­li­en­fonds kam seit ungefähr Mitte Februar ebenfalls unter Druck. Die Fonds haben ihre defen­siven Quali­täten aber bewiesen. Der Index der kotierten Immobi­li­en­fonds, SWIIT Index, verlor seither weniger als der Schweizer Aktien­markt SPI Index und konnte sich auch wieder stark erholen. Die Ausschüt­tungs­ren­diten der kotierten Immobi­li­en­fonds sind aktuell bei rund 2.5 % und das Rendite­polster gegenüber Anleihen ist nach wie vor sehr hoch, weshalb eine Inves­tition in diesen Markt nach wie vor inter­essant ist. Aufgrund der oben erwähnten Risiken favori­sieren wir aktuell Wohnim­mo­bi­li­en­fonds und meiden Fonds mit hohen Anteilen an geschäftlich genutzten Mietflächen. Wir rechnen kurzfristig mit einer höheren Volati­lität am Markt.

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