Das Vererben von Liegenschaften im heutigen Marktumfeld kann knifflig sein, vor allem wenn mehrere Personen erbberechtigt sind. Eine frühzeitige Nachlassplanung schützt die Liegenschaft vor einem ungewollten Verkauf.
Die Erbteilung einer Liegenschaft kann schwierig sein
Auch wenn es keine offiziellen Zahlen gibt, in der Schweiz werden schätzungsweise jährlich über 60 Milliarden Schweizer Franken vererbt. Ein Grund für diese gewaltige Zahl ist unter anderem die hohe Bewertung von Immobilien und Wertschriften. Besteht ein Nachlass nun zu einem grossen Teil aus einer Liegenschaft und nur wenig Liquidität, kann eine Erbteilung schwierig werden. Dies gilt umso mehr, da bei Liegenschaften neben den finanziellen Aspekten auch emotionale Motive mitspielen.
Bewertung der Liegenschaft für die Erbteilung
Für die Erbteilung müssen alle Liegenschaften zum Verkehrswert bewertet werden. Dieser entspricht dem Marktwert, also dem Erlös, der durch einen Verkauf auf dem freien Markt mutmasslich erzielt werden kann. Nicht zu verwechseln ist der Verkehrswert mit dem Steuerwert, der grundsätzlich mindestens 70 Prozent des Verkehrswerts betragen müsste, heute jedoch noch häufig darunter liegt. Es ist empfehlenswert, vor der Erbteilung zwei Schätzungen einzuholen und sich dann auf den Mittelwert abzustützen.
Ohne Testament oder Erbvertrag kann die Erbteilung sehr langwierig sein
Idealerweise setzt sich ein Erblasser frühzeitig mit der Frage auseinander, wie und zu welchen Teilen die Liegenschaft an Ehepartner, Nachkommen, Verwandte oder sonstige Begünstigte übergeben werden soll. Dabei ist zu beachten, dass das Erbrecht bei nahen Verwandten gewisse Pflichtteile vorsieht. Hat der Erblasser kein Testament oder Erbvertrag hinterlassen, sind alle gesetzlichen Erben bis zur Erbteilung als Erbengemeinschaft Eigentümer des Nachlasses und können nur einstimmig darüber verfügen. Dadurch ist eine Erbengemeinschaft ein sehr schwerfälliges Gebilde, das die Erbteilung bei Uneinigkeit über die Verwendung der Liegenschaft über Jahre hinweg verzögern kann.
Möglichkeiten der Nachlassplanung
Grundsätzlich kann die Liegenschaft mittels letztwilliger Verfügung oder bereits lebzeitig mittels Erbvorbezug oder Schenkung einem Erben zugeteilt werden. Falls der Erblasser wünscht, trotz lebzeitigem Eigentumsübertrag noch möglichst lange im Haus wohnen zu bleiben, kann er sich ein Wohn- oder Nutzniessungsrecht einräumen. Hat der Erblasser mehrere Kinder, ist der Erbvorbezug unter den Kindern grundsätzlich ausgleichungspflichtig. Fehlt es im Nachlass neben der Immobilie an ausreichend Liquidität, ist bei Vorhandensein von ausgleichungspflichtigen Erben unbedingt die Finanzierung zu klären. Im ungünstigsten Fall hat eine mangelnde Liquidität zur Folge, dass ein ungewollter Verkauf der Liegenschaft ins Auge gefasst werden muss.
Haben Sie Fragen zum Thema Erben und Liegenschaften? Ihr Kundenberaterteam von Rahn+Bodmer Co. unterstützt Sie gerne.
notablog@rahnbodmer.ch
Weitere Beiträge von Sandra Wydler