Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung entschieden: Der Eigenmietwert wird abgeschafft. Gleichzeitig haben die Stimmberechtigten den Kantonen die Möglichkeit gegeben, künftig eine Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen zu erheben.
Damit ist ein Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung eingeläutet – mit weitreichenden Folgen für Eigentümerinnen und Eigentümer.
Was ändert sich konkret?
Auf Bundesebene:
- Der Eigenmietwert auf selbstbewohnten Liegenschaften entfällt.
- Abzüge für Unterhalt, Energiespar- oder Umweltschutzmassnahmen sowie Schuldzinsen sind nicht mehr möglich – mit wenigen Ausnahmen.
- Ein begrenzter Schuldzinsenabzug bleibt für Ersterwerberinnen und Ersterwerber während maximal 10 Jahren bestehen.
- Denkmalpflegerische Arbeiten sind weiterhin abzugsfähig.
- Steuerpflichtige ohne Immobilien können künftig keine Schuldzinsen (z. B. aus Kleinkrediten oder privaten Darlehen) mehr abziehen.
Auf Kantonsebene:
- Grundsätzlich gelten dieselben Regeln wie beim Bund.
- Kantone können aber gewisse Abzüge (z. B. für Energiesparmassnahmen oder Rückbaukosten) freiwillig beibehalten.
- Neu können sie eine Zweitwohnungssteuer einführen – ein Thema, das vor allem in Tourismusregionen für Diskussionen sorgen dürfte.
Ab wann gilt die neue Regelung?
Die Reform tritt frühestens 2028 in Kraft. Das genaue Datum legt der Bundesrat fest, in Abstimmung mit den Kantonen.
Handlungsempfehlungen für Eigentümerinnen und Eigentümer:
- Investitionen vorziehen: Renovationen (z. B. Küchen- oder Badsanierungen) sollten nach Möglichkeit bis Ende 2027 abgeschlossen sein, damit die Kosten noch steuerlich abziehbar sind.
- Bei Liegenschaften im Stockwerkeigentum kann es sinnvoll sein, den Erneuerungsfonds in den kommenden zwei Jahren gezielt aufzustocken, um die Einzahlungen steuerlich geltend machen zu können. Allfällige Sanierungsmassnahmen könnten dann zu einem späteren Zeitpunkt – nach Wegfall der Abzugsmöglichkeit – aus dem Fonds finanziert werden.
- Hypothekenstrategie überdenken: Schuldzinsen bringen künftig weniger Steuervorteile. Tilgungen können sinnvoll sein – insbesondere, wenn kein Ersterwerberabzug greift.
Was ist noch offen?
- Ob und in welcher Form die Kantone die neue Zweitwohnungssteuer einführen, ist unklar.
- Bis 2050 dürfen Kantone befristet Abzüge für Energiesparmassnahmen zulassen – ob sie davon Gebrauch machen, bleibt abzuwarten.
Spezialfall Zürich
Der Kanton Zürich hatte geplant, den Eigenmietwert ab 2026 zu erhöhen. Aufgrund des Abstimmungsresultats verzichtet Finanzdirektor Ernst Stocker nun darauf.
Unabhängig davon gilt ab 2026 eine neue Weisung zur Bewertung von Eigenheimen, die für die Vermögenssteuer massgebend ist.
Fazit: Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts verändert sich das Steuerumfeld für Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer grundlegend. Wer eine Immobilie besitzt, sollte die Übergangszeit bis 2027 aktiv nutzen, um steuerlich optimale Entscheidungen zu treffen. Wir begleiten Sie gerne bei diesen Überlegungen und unterstützen Sie dabei, die richtigen Entscheidungen für Ihre individuelle Situation zu treffen.
Bei Fragen zu diesem Thema stehen Ihnen unsere Kundenberaterinnen und Kundenberater gerne zur Verfügung.
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