Zum Jahresende gibt es für viele Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer im Kanton Zürich ein verfrühtes Weihnachtsgeschenk. Zwar bewertet der Kanton Liegenschaften ab der Steuerperiode 2026 neu, wodurch sich die Vermögenssteuerwerte im Einzelfall massiv erhöhen können, verzichtet aber auf die ebenfalls geplante Erhöhung der Eigenmietwerte.
Warum der Eigenmietwert nicht steigt
Die Stimmberechtigten in der Schweiz haben im September 2025 beschlossen, den Eigenmietwert für selbstbewohntes Wohneigentum abzuschaffen. Solange der Bund die Details dazu ausarbeitet, möchte der Kanton Zürich keine zusätzlichen Belastungen für Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer einführen und hat deshalb in einer Übergangsregelung festgelegt, dass die bisherigen Eigenmietwerte für alle Liegenschaften mit Baujahr bis und mit 2025 unverändert bleiben.
Wie die Übergangslösung ab der Steuerperiode 2026 greift
Das heisst: Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer versteuern weiterhin denselben Eigenmietwert wie bisher. Die ursprünglich vorgesehene Erhöhung im Rahmen der Neubewertung nach Weisung 2026 entfällt.
Für Neubauten ab 2026 gelten die neuen Vorgaben der Weisung 2026. Die daraus resultierenden Eigenmietwerte fallen in der Übergangszeit bis zum Systemwechsel tendenziell höher aus als nach der bisherigen Weisung 2009. Um diese Mehrbelastung abzufedern, wird ein pauschaler Abzug von 10 Prozent gewährt.
Unabhängig davon wird der Vermögenssteuerwert aller Liegenschaften neu berechnet. Auf die Vermögenssteuerwerte hat der Systemwechsel bei der Eigenmietwertbesteuerung keinen Einfluss, weshalb es hierbei zu deutlichen Erhöhungen kommen kann.
Den neuen Steuerwert sorgfältig prüfen
Die Neuberechnungen der Vermögenssteuerwerte erfolgen durch die Gemeinden und werden Anfang 2027 mit der Steuererklärung 2026 versendet. Unsere Expertinnen und Experten unterstützen Sie gerne dabei, diese Einschätzung zu verstehen.
Hauseigentümer gehen vor Bundesgericht
Allerdings gibt es auch hier noch einen Vorbehalt: Der Zürcher Hauseigentümerverband (HEV) und zwei Privatpersonen haben gegen die neue Weisung Beschwerde erhoben, die vom Zürcher Verwaltungsgericht abgelehnt wurde. Derzeit ist die Beschwerde am Bundesgericht hängig. Falls das Bundesgericht dem HEV Recht gibt, steigen auch die Vermögenssteuerwerte für die Liegenschaften vorläufig noch nicht.
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