Eine Familie besitzt ein Einfamilienhaus und ein Mehrfamilienhaus. Die nächste Generation wird zunehmend eingebunden, erste Nachfolgefragen stehen im Raum. Schnell zeigt sich: Es geht nicht nur darum, wer welche Immobilie übernimmt. Vielmehr stellen sich grundlegende Fragen: Soll das Objekt im Familienbesitz bleiben? Ist ein (teilweiser) Verkauf sinnvoll? Und wie lässt sich eine faire Lösung für mehrere Erben finden?
Immobilien als komplexer Vermögensbestandteil
Immobilien sind in Nachlässen häufig ein wesentlicher Vermögensbestandteil, der sich nicht ohne Weiteres aufteilen lässt. Anders als Wertschriften können Liegenschaften nicht einfach in gleich grosse Teile zerlegt werden. Hinzu kommt, dass es einem übernahmewilligen Erben oder einer übernahmewilligen Erbin oft an den finanziellen Mitteln fehlt. Die mögliche Auszahlung der Miterben stellt eine zusätzliche Herausforderung dar.
Fortgeführte Erbengemeinschaft: Chancen und Risiken
Entscheidet sich die Erbengemeinschaft gegen einen Verkauf oder kommt keine Einigkeit zustande, verbleibt die Liegenschaft im Nachlass und wird als fortgeführte Erbengemeinschaft weitergeführt. Diese Form des gemeinsamen Haltens kann langfristig Risiken mit sich bringen. In der fortgeführten Erbengemeinschaft gilt das Einstimmigkeitsprinzip (Art. 602 ZGB). Selbst alltägliche Massnahmen
– etwa Renovationen – erfordern die Zustimmung aller Erben. In der Praxis kann dies dazu führen, dass Entscheidungen blockiert und notwendige Investitionen verzögert werden. Zudem erweitert sich mit der Zeit der Kreis der berechtigten Personen, während die Interessen auseinandergehen. Beteiligungen werden über Generationen hinweg kleiner, wodurch auch die Mietzinsausschüttungen geringer werden, während der Wunsch nach individueller Verfügungsfreiheit über den Beteiligungswert zunimmt.
Zentrale Entscheidungsfrage: halten oder veräussern?
Im Zentrum steht häufig eine grundlegende Frage: Soll die Immobilie gehalten oder ganz bzw. teilweise veräussert werden? Beide Wege eröffnen unterschiedliche Möglichkeiten und bringen jeweils eigene Herausforderungen mit sich.
Alternativen zur fortgeführten Erbengemeinschaft
Es gibt verschiedene Alternativen zur fortgeführten Erbengemeinschaft:
- Ein schriftliches Regelwerk kann Entscheidungsprozesse, Mehrheitsverhältnisse und Austrittsmodalitäten verbindlich regeln.
- Bei mehreren oder renditestarken Liegenschaften kann die Einbringung in eine juristische Person (z.B. AG oder GmbH) sinnvoll sein. Dies schafft klare Strukturen und erleichtert die Übertragbarkeit der Anteile.
- Eine weitere Option ist die Begründung von Stockwerkeigentum. Dadurch erhalten die einzelnen Erben eigenständige Einheiten, über die sie frei verfügen können.
Unabhängig vom gewählten Weg ist es wichtig, die steuerlichen Auswirkungen sorgfältig zu prüfen und die Immobilienfrage im Kontext der gesamten Vermögens- und Familiensituation zu betrachten.
Einordnung im Gesamtvermögen und Lösungsfindung
Im eingangs beschriebenen Fall zeigte sich, dass die Interessen innerhalb der Familie unterschiedlich gelagert waren. Während ein Familienmitglied das Mehrfamilienhaus langfristig weiterführen wollte, stand bei einem anderen der Wunsch nach frei verfügbarer Liquidität im Vordergrund. Auf Basis einer ganzheitlichen Betrachtung konnten verschiedene Lösungsansätze entwickelt und beurteilt werden. Schliesslich entschied sich die Familie für eine Kombination aus Halten und teilweiser Veräusserung: Das
Mehrfamilienhaus wurde in eine Stockwerkeigentümergemeinschaft überführt, während das Einfamilienhaus veräussert wurde, um den unterschiedlichen Ansprüchen der Erbengemeinschaft gerecht zu werden.
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